BI Rate Naik ke 5,75%, Rupiah Tembus Rp 18.200: Properti Masih Bertahan atau Mulai Gentayangan?

Juni 24, 2026 UdKGLawb

Pernah nggak sih lo ngerasa, mimpi punya rumah pertama tiba-tiba berasa makin jauh? Gue juga ngerasain. Bulan lalu masih asik ngitung-ngitung cicilan KPR dengan bunga rendah, eh sekarang tiba-tiba semuanya berubah. BI Rate naik, rupiah ambruk, dan angka cicilan yang tadinya masuk akal kini bikin mikir dua kali.

Juli 2026 ini emang lagi berat buat kita para calon pembeli rumah pertama. Tapi yang bikin gue penasaran, properti bukan sedang ‘gentayangan’ — ia sedang BERJUANG. Di satu sisi, BI Rate 5,75% dan rupiah Rp 18.200 bikin KPR makin mahal dan 70-80% transaksi terancam. Tapi di sisi lain, ada tanda-tanda perlawanan. Pengembang motong margin, bank nahan kenaikan bunga, dan sektor rumah tapak di pinggiran Jakarta masih bertahan. Ini perang antara daya beli yang melemah dan usaha mati-matian industri properti buat tetap hidup.

“Ini Rumah yang 300 Juta sampai 1 Miliar yang Berasa Kena”

Bayangin, lo udah nemu rumah idaman harga Rp1 miliar. Cicilan dengan bunga 4% dulu sekitar Rp7,4 juta per bulan selama 15 tahun. Sekarang, dengan BI Rate 5,75%, angkanya melonjak ke atas Rp8 juta per bulan . Selisih jutaan rupiah itu bukan main-main buat keluarga muda.

Ketua Aliansi Pengembang Perumahan Nasional (Appernas Jaya), Andre Bangsawan, ngomong blak-blakan: “Kenaikan BI Rate ini, menurut pendapat saya, itu rumah yang harga Rp300 juta sampai Rp1 miliar itu yang berasa kena” . Segmen kelas menengah ini memang paling sensitif sama perubahan suku bunga. Beda sama rumah mewah di atas Rp2 miliar yang cenderung stabil karena pembelinya nggak terlalu sensitif sama fluktuasi cicilan bulanan .

Bahkan Ciputra Development (CTRA), salah satu pengembang besar, ngakui penjualan mereka udah turun 23% secara tahunan di kuartal I 2026. Yang bikin lebih khawatir, 72% penjualan mereka masih bergantung pada KPR . Artinya, kalau bunga KPR naik, ya otomatis penjualan makin terpukul.

Ancaman di Balik Angka: Kredit Macet Mengintai

Yang lebih serem dari penurunan penjualan adalah risiko kredit macet. Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI), Bambang Ekajaya, ngasih peringatan keras: nasabah bakal prioritasin kebutuhan sehari-hari ketimbang bayar cicilan rumah .

“Nasabah tentu akan memprioritaskan kebutuhan primer sehingga angsuran cenderung terabaikan, karena kebutuhan sehari-hari tidak mungkin ditunda,” kata Bambang .

Bayangin, beban hidup udah tinggi, harga bahan pokok naik, ditambah cicilan rumah yang ikut membengkak. Kalau kondisi lesu ini bertahan lama, “kehancuran arus kas perusahaan tidak lagi terhindarkan” . Ini bukan cuma masalah individu, tapi bisa memicu efek domino ke sektor properti dan perbankan.

Tapi Tunggu Dulu: Ada Sinyal Perlawanan

Meski berat, properti nggak serta-merta ambruk. Ada beberapa faktor yang bikin industri ini masih bertahan:

1. Pengembang Motong Margin, Bukan Naikin Harga

Laporan Leads Property Services Indonesia menunjukkan, meski rupiah tembus Rp18.200 dan BI Rate naik, pasar properti di kuartal II 2026 menunjukkan resiliensi yang tinggi . Gimana caranya? Pengembang memangkas margin keuntungan mereka demi menjaga harga tetap terjangkau .

Di kawasan Tangerang dan sekitarnya, permintaan rumah tapak masih didominasi segmen menengah dengan harga Rp500 juta sampai Rp2 miliar per unit. Tingkat penjualan total bertahan di 93,7% dari seluruh pasokan . Ini bukti bahwa kebutuhan hunian pertama (end user) masih kuat.

2. Bank Tahan Kenaikan Bunga KPR

Kabar baiknya, bank nggak langsung menaikkan bunga KPR begitu BI Rate naik. BCA, misalnya, bilang penyesuaian suku bunga KPR “tidak dilakukan serta merta karena tetap perlu disesuaikan dengan kondisi pasar dan kondisi internal bank” . BTN juga memastikan transmisi kebijakan akan dikelola secara hati-hati dengan mempertimbangkan daya beli masyarakat .

3. Rumah Subsidi Aman

Buat lo yang incar rumah subsidi, ini kabar paling menggembirakan. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait memastikan bunga KPR subsidi tidak akan naik, meskipun BI Rate naik . Harga rumah subsidi tahun 2026 juga tetap, mulai dari Rp166 juta di Jawa sampai Rp240 juta di Papua . Ini jaring pengaman buat masyarakat berpenghasilan rendah.

Common Mistakes: Kesalahan yang Sering Dilakukan Calon Pembeli Rumah

Cuma Fokus Suku Bunga Awal. Banyak yang tergiur bunga promo rendah di awal, tapi lupa kalau setelah masa fixed rate berakhir, bunganya floating dan bisa melonjak. Perhitungan jangka panjang itu wajib.
Lupa Hitung Biaya Tersembunyi. Biaya notaris, BPHTB, asuransi, dan biaya pemeliharaan rumah sering dilupakan. Akhirnya, budget jebol di tengah jalan.
Overestimate Kemampuan Bayar. Cicilan ideal sebaiknya nggak lebih dari 30% pendapatan bulanan. Tapi banyak yang maksain ambil KPR dengan cicilan 40-50% karena tergiur “rumah idaman”. Risikonya besar kalau ada pengeluaran darurat.
Nggak Siapin Dana Darurat. Erika, salah satu calon pembeli rumah yang diwawancarai Bisnis, bilang kunci KPR adalah “ketahanan krisis” . Stabilitas pendapatan, proyeksi inflasi keluarga, dan dana darurat harus dipetakan. Kalau nggak, satu PHK bisa bikin semuanya berantakan .

Yang Bisa Lo Lakukan: Tips Praktis Buat Calon Pembeli Rumah

1. Hitung Ulang Kemampuan Finansial

Jangan cuma pake kalkulator KPR di website developer. Hitung sendiri dengan skenario bunga naik 1-2% ke depan. BCA dan BTN mungkin belum naikin bunga sekarang, tapi 3-6 bulan ke depan bisa berubah . Siapin buffer minimal 10-20% dari cicilan bulanan.

2. Pertimbangkan Rumah Subsidi

Kalau penghasilan lo di bawah Rp8 juta per bulan, rumah subsidi lewat program FLPP atau Tapera bisa jadi pilihan. Harganya terjangkau, bunga tetap rendah, dan skema pembiayaannya lebih ramah . Cek syarat dan ketentuannya di bank penyalur atau BTN.

3. Cari Developer yang Punya Program Bantuan

Banyak developer sekarang kasih promo: DP ringan, bunga fixed lebih panjang, atau subsidi biaya notaris. Manfaatin itu. Tapi baca baik-baik syarat dan ketentuannya. Jangan sampe kena jebakan “bunga 0%” yang ternyata cuma 6 bulan pertama.

4. Jangan Tergesa-gesa

Reza, calon pembeli rumah lainnya, milih bertahan jadi pengontrak. Dia sadar, rumah murah biasanya jauh dari tempat kerja, dan biaya transportasi plus waktu yang habis di jalan justru bikin nggak efektif . Kadang, menunggu sampai kondisi lebih stabil itu keputusan yang lebih bijak daripada maksain beli sekarang.

5. Siapkan Sumber Pendapatan Tambahan

Erika mulai melirik side job buat nambah pemasukan. “Mau tidak mau perlu ada side job untuk menambah pemasukan,” katanya . Ini langkah realistis di tengah tekanan ekonomi. Apapun pekerjaan sampingan yang halal dan nggak ganggu pekerjaan utama, bisa jadi penyelamat.

Kesimpulan: Bertahan atau Gentayangan?

Jadi, properti masih bertahan atau mulai gentayangan? Jawabannya: bertahan, tapi dengan luka. BI Rate 5,75% dan rupiah Rp 18.200 jelas bikin berat, terutama buat segmen kelas menengah yang sangat bergantung pada KPR. Tapi industri properti punya mekanisme bertahan: pengembang motong margin, bank menahan kenaikan bunga, dan sektor rumah subsidi tetap aman.

Buat lo calon pembeli rumah pertama, ini saatnya berhitung ulang, bukan menyerah. Evaluasi kemampuan finansial dengan skenario terburuk. Pertimbangkan rumah subsidi. Cari developer yang kasih program bantuan. Dan yang paling penting, jangan tergesa-gesa. Rumah pertama adalah komitmen jangka panjang. Lebih baik nunggu setahun dengan kondisi keuangan lebih stabil, daripada maksain sekarang tapi berisiko kredit macet di tengah jalan.

Properti memang sedang berjuang. Tapi dengan perencanaan yang matang, lo juga bisa berjuang bareng—dan akhirnya punya rumah impian tanpa harus jadi korban gejolak ekonomi.