Rumah Tipe 36 Mulai Ditinggalkan Pembeli Milenial – Mereka Kini Pilih ‘Rumah Mungil 24m² dengan Tanah Kecil’ di Pinggiran Kota

Gue inget banget. Tahun 2019, temen gue pada rame bahas KPR rumah tipe 36. “Luas 36, tanah 60. Cukup lah buat 2 anak.” Itu standar emas kelas menengah.

Sekarang? Coba tanya milenial umur 30-40an. Banyak yang cuma geleng.

“Saya nggak butuh rumah gedhe. Saya butuh tanah yang saya punya.”

Aneh? Nggak juga.

Tahun 2026 ini, rumah tipe 36 mulai ditinggalkan. Bukan karena harganya (walau itu juga faktor). Tapi karena generasi kita sadar: milik tanah itu lebih penting daripada milik bangunan. Makanya mereka sekarang pilih rumah mungil 24m² dengan tanah kecil di pinggiran kota.

Bukan nostalgia kampung. Ini strategi bertahan.

Tipe 36: Dulu Idaman, Sekarang Beban

Dulu, rumah type 36 dianggap titik awal yang pas untuk pasangan muda. Ukuran bangunan 36 meter persegi di atas lahan 60-72 meter persegi. Masih ada sisa buat carport dan taman mungil. Harganya relatif terjangkau dibanding yang lebih gede.

Tapi sekarang?

Harga properti naik kayak roket, gaji jalan di tempat. Data menunjukkan harga rumah bisa naik 10% per tahun, sementara kenaikan gaji paling mentok di angka 5%. Hasilnya? Cicilan KPR yang idealnya 30% dari penghasilan, sekarang bisa tembus 50%.

Belum lagi masalah lokasi. Tipe 36 di dalam kota harganya udah gila. Di pinggiran? Jauh. *Pulang-pergi kerja 3 jam.* Lelah duluan sebelum nyampe rumah.

Makanya milenial mulai mikir ulang. “Lo ngapain beli rumah gede kalau lo nggak punya waktu buat nikmatin?”

3 Contoh Spesifik: Mereka yang Pindah ke Rumah Mungil 24m²

Kasus #1 – Andi & Sari, 32 & 30, Jakarta (sekarang di Tangerang)

Andi kerja di SCBD. Sari di Sudirman. Dulu mereka nyicil apartemen tipe studio di Jakarta Selatan. 25m². Harga Rp900 juta. Utangnya masih panjang.

Tahun lalu, mereka putusin jual apartemen. Pindah ke rumah mungil 24m² di kawasan Alam Sutera 2, Tangerang. Tanahnya 40m². Ada taman kecil di depan. Harganya? Rp1,4 miliar. Lebih mahal dari apartemen? Iya. Tapi bedanya: Tanahnya milik mereka.

“Waktu masih di apartemen, setiap bulan kita bayar service charge Rp1,5 juta. Itu uang hangus. Sekarang, uang cicilan kita buat aset yang nggak susut nilainya,” kata Andi.

Akses ke kantor? Ada rencana MRT fase 3 yang bakal nyambung sampai Balaraja. Sementara ini, mereka naik mobil listrik ke stasiun terdekat. Masih Capek? Iya. Tapi kata mereka: “capek fisik lebih baik daripada capek mental mikirin uang hangus.”

Kasus #2 – Rina, 35, pekerja kreatif (Bandung)

Rina dulu ngontrak rumah tipe 45 di Bandung utara. Harga sewa Rp6 juta per bulan. Mahal. Tapi dia butuh ruang buat studio kerjanya.

Tahun ini, dia beli rumah mungil 24m² di pinggiran timur Bandung. Hanya 15 menit dari stasiun kereta. Tanahnya memang kecil—cuma 35m². Tapi Rina punya rencana: lantai dua buat studio, lantai satu buat ruang tamu dan dapur minimalis.

“Saya sadar, saya nggak butuh rumah gede. Saya butuh tanah yang saya punya, biar saya bisa bangun sesuai kebutuhan saya. Bukan beli rumah siap pakai yang kamarnya nggak kepake.”

Rina untung karena dia arsitek. Tapi pesannya ke lo: “Cari tanah kecil dulu. Rumahnya belakangan.”

Kasus #3 – Dian, 38, manajer bank (Surabaya)

Dian udah dari 2021 cari rumah tipe 36. Tiap lihat harga, mundur terus. “Di Surabaya timur yang lokasinya lumayan, harga udah Rp1,2 miliar. Itu baru bangunan. Tanahnya cuma 60. Kemahalan.“

Akhirnya 2025, dia putusin beli kavling tanah 50m² di pinggiran barat Surabaya (arah ke Gresik). Harga tanah Rp650 juta. Bangun rumah ukuran 24m² di atasnya habis Rp200 juta. Total Rp850 juta. Masih ada sisa tanah buat taman dan parkir.

“Sekarang cicilan saya lebih ringan daripada temen-temen yang maksa beli tipe 36. Dan saya punya kontrol penuh atas rumah saya. Nggak ada template dari developer yang maksa saya terima kamar ukuran 2×2.”

Data Pendukung: Bukan Sekadar Cerita

Ini angkanya, biar lo nggak cuma percaya omongan gue:

• Hampir 60% pembeli rumah saat ini adalah Gen Z dan milenial. Mereka yang menentukan arah pasar.

• Tangerang jadi primadona dengan tingkat pencarian properti 15,6% secara nasional. Kenapa? Akses ke Jakarta, harga lebih masuk akal, ada MRT dan tol baru.

• Rumah compact di bawah Rp2 miliar jadi buruan. Seperti proyek IZZI di BSD yang udah terjual 100+ unit sejak November 2025.

• Sekitar 41.300 unit apartemen di Jakarta menganggur. Sebagian besar karena nggak cocok dengan kebutuhan milenial—kualitas kurang, ukuran terlalu kecil, atau desain jadul.

• 81 juta anak muda diproyeksi belum punya rumah pada 2025-2026. Ini backlog perumahan yang serius.

Kenapa Rumah Mungil 24m²? Bukannya Semakin Sempit?

Lo mikir, “Kok malah lebih kecil dari tipe 36?”

Iya. Tapi itu justru strateginya.

Milenial sekarang lebih milih fungsi daripada luas. Mereka sadar: rumah gede itu mahal, susah dirawat, dan banyak ruang nggak kepake. Istilahnya, “rumah rasa apartemen” —kompak, fungsional, tanpa ruang mati.

Tapi bedanya dengan apartemen: mereka punya tanah. Walaupun kecil, tanah itu aset yang (semoga) naik nilainya. Sementara bangunan? Depresiasi. Makanya mereka bilang: “Saya nggak beli rumah. Saya beli tanah yang kebetulan ada rumahnya di atas.”

Ini mindset baru.

Yang paling krusial: proporsi cicilan. Dengan membeli tanah kecil dan membangun sendiri, mereka bisa mengatur cash flow. Nggak semua uang habis di cicilan rumah yang (maaf) nggak sesuai kebutuhan.

Kenapa Pinggiran Kota? Bukannya Jauh?

Iya, jauh. Tapi itu pilihan sadar.

Generasi milenial dan Gen Z nggak mau rumah yang jauh dari pusat aktivitas. Tapi mereka juga nggak bisa beli di pusat kota. Jadi komprominya: pinggiran yang terhubung transportasi publik.

Tangerang jadi primadona karena:

• Terhubung tol Jakarta-Merak

• Ada rencana MRT fase 3 sampai Balaraja

• Harga masih Rp1-2 miliar (lebih masuk akal dari Jakarta yang udah Rp3 miliar ke atas)

Konsepnya “compact housing” di kawasan terencana (township). Jadi walau jauh, lingkungannya enak: ada taman, jogging track, EV charging station, zen garden. Lengkap. Nggak perlu keluar kompleks buat cari hiburan.

“Jadi, rumitnya bukan di lokasi. Tapi di akses,” kata seorang pengamat properti.

Common Mistakes (Biar Lo Nggak Ikutan Salah)

Dari cerita-cerita yang gagal—atau yang berhasil tapi hampir gagal—ini jebakan yang sering terjadi:

1. Lo Beli Tanah Tapi Nggak Cek Legalitas

Paling sering terjadi. Lo lihat iklan “tanah kavling murah” di Instagram. Lo transfer. Ternyata tanahnya sengketa, atau statusnya HGB (bukan SHM), atau bahkan nggak punya IMB. Siap-siap ribut.

Solusinya: Pastikan sertifikat Hak Milik (SHM). Cek ke kantor pertanahan setempat. Jangan malu tanya-tanya. Ini duit puluhan tahun lo.

2. Lo Lupa Hitung Biaya Tersembunyi

Harga tanah Rp500 juta. Lo pikir itu aja. Ternyata ada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya notaris, biaya balik nama… Bisa tambah 10-15% dari harga beli.

Solusinya: Siapkan dana 15% di atas harga beli buat “biaya lain-lain”. Jangan sampai lo punya tanah tapi nggak bisa bangun karena habis duit.

3. Lo Keukeuh Pengen Deket Kantor Tapi Nggak Realistis

Lo maksa beli rumah di Jakarta Selatan walau cicilannya 60% dari gaji. Hasilnya? Lo kerja cuma buat bayar cicilan. Nggak bisa jalan-jalan. Nggak bisa nabung. Stres.

Solusinya: Hitung rasio cicilan terhadap penghasilan. Idealnya maksimal 30-35%. Kalau lebih dari itu, lo lagi-lagi mikir: “Ini rumah atau penjara?”

4. Lo Liat Rumah Mungil Terus Lo Pikir “Kok Kayak Kandang?”

Iya, 24m² itu kecil. Tapi itu awal. Bukan akhir. Lo bisa bangun lantai dua nanti. Atau lo bisa pilih desain yang open plan (tanpa sekat), pakai jendela besar biar kelihatan lega.

Solusinya: Jangan nilai rumah dari ukurannya sekarang. Nilai dari potensinya. Tanah kecil itu aset. Bangunannya bisa lo atur nanti.

Strategi Praktis: Lo Mau Mulai dari Mana?

Buat milenial yang lagi aktif cari rumah pertama (dan nggak mau salah langkah), ini roadmap simpel:

1. Prioritaskan Tanah, Bukan Bangunan

Ulangi setelah gue: “Saya beli tanah, bukan rumah.”

Cari kavling kecil (minimal 35-40m²) di pinggiran kota yang punya akses transportasi publik (stasiun, halte busway, tol). Harga tanah di pinggiran biasanya masih masuk akal.

2. Hitung “Biaya Total” Sejak Awal

Bukan cuma harga tanah. Tapi biaya:

• Pajak (PBB, BPHTB)

• Notaris & balik nama

• Pembangunan rumah (estimasi Rp4-6 juta per m² untuk standar menengah)

• IMB & urusan perizinan

Jangan sampai lo punya tanah kosong 5 tahun karena nggak punya duit buat bangun.

3. Pilih Lokasi dengan Potensi Infrastruktur

Jangan beli tanah di pinggiran yang “sekarang sepi” tapi tanpa rencana pembangunan jalan tol, MRT, atau LRT. Nanti lo stuck. Lo butuh kepastian bahwa nilai tanah lo bakal naik karena ada akses baru.

4. Desain Rumah yang Fungsional, Bukan Besar

Konsultasi dengan arsitek (atau pelajari sendiri) soal space optimization. Rumah 24m² bisa terasa lega kalau:

• Pakai konsep open plan (ruang tamu, makan, dapur nyatu)

• Banyak jendela buat cahaya alami

• Furnitur multifungsi (sofa jadi tempat tidur, meja lipat)

Jangan terpaku pada “nanti ada kamar untuk anak kedua”. Nanti dulu. Fokus pada kebutuhan sekarang.

5. Jangan Takut KPR, Tapi Hitung dengan Matang

KPR bukan dosa. Banyak bank sekarang nawarin skema bunga fixed berjenjang sampai 10 tahun, dengan bunga awal 1,69% – 3,96%. Tapi inget batas aman: cicilan maksimal 30-35% dari penghasilan. Jangan sampe lo kecanduan cicilan.

Tapi… Apakah Ini Berarti Tipe 36 Mati Total?

Enggak juga.

Rumah tipe 36 masih akan ada. Tapi target pasarnya bergeser. Sekarang lebih ke keluarga dengan anak lebih dari satu yang butuh ruang ekstra, atau generasi baby boomer yang beli buat investasi atau hadiah anak.

Tapi buat milenial yang baru mulai? Tipe 36 mulai ditinggalkan.

Mereka milih rumah mungil 24m² bukan karena nggak punya duit. Tapi karena mereka sadar: di kota besar, tanah lebih berharga daripada bangunan. Dan mereka mau punya sejumput tanah itu—walau cuma 35 meter persegi.

“Intinya, properti bukan sekadar fisik. Tapi menyangkut wellness: fisik, mental, emosional,” kata seorang pengamat. Dan buat milenial, wellness itu bukan di rumah gede yang bikin lo budak cicilan. Tapi di rumah kecil yang lo punya kendali penuh.

Kesimpulan (Buat Lo yang Skip Ke Sini)

Jadi gini intinya: milenial sekarang nggak beli rumah tipe 36 lagi. Mereka beli tanah kecil di pinggiran kota, lalu bangun rumah mungil 24m² di atasnya.

Bukan karena mereka nggak mampu beli yang lebih gede. Tapi karena mereka sadar:

• Tanah itu aset yang (moga-moga) naik nilainya.

• Bangunan itu depresiasi (kecuali lo rawat banget).

• Cicilan 50% dari gaji itu nggak sehat buat jiwa.

• Akses transportasi lebih penting daripada “deket kantor” yang harganya nggak masuk akal.

Jadi kalau lo lagi nyari rumah pertama, coba tanya ke diri lo sendiri: “Lo butuh rumah gede yang bikin lo babak belur bayar cicilan? Atau lo butuh tanah kecil yang bikin lo punya kontrol atas hidup lo?”

Milenial lain udah mulai milih yang kedua.